Créer une SCI : l’essentiel à savoir

Sommaire :

• Qu’est-ce qu’une SCI ?
• Créer une SCI classique ou SCI familiale : quelles différences ?
• Les statuts de la SCI
• Avantages et inconvénient de la SCI
• Les contraintes de la SCI à ne pas sous-estimer
• SCI et fiscalité : ce qu’il faut savoir rapidement
  
  

Structure juridique créée il y a plus de deux cents ans, la société civile immobilière (SCI) a toujours le vent en poupe. Elle peut répondre aux besoins des personnes désireuses de détenir et de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée entre au moins 2 associés : conjoints, parents, amis ou investisseurs. Chacun détient des parts sociales au prorata de son apport dans la SCI. C’est donc un outil de gestion du patrimoine très performant.

NB : La SCI est dite « familiale » lorsque les associés sont des proches parents ou des époux.

Pourquoi créer une SCI ?

Sa vocation : acquérir un ou plusieurs biens immobiliers (logement, murs d’entreprise, etc.) en vue de l’habiter ou de le mettre en location, tout en organisant, le cas échéant, sa transmission progressive. Il est possible de créer une telle société pour lui apporter un bien que l’on possède déjà.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

Un cadre juridique pour gérer un bien à plusieurs

Habituellement, lorsque vous détenez un bien à plusieurs sans créer de société, vous en êtes propriétaires « indivis ». Or, le système de l’indivision, bien connu des héritiers qui doivent se partager une succession ou des couples non mariés achetant leur résidence principale à deux, peut se révéler à l’usage rigide dans son fonctionnement.

D’où l’intérêt de recourir à la société civile immobilière (SCI) pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers collectivement.

À lire également : Comment gérer un bien en indivision

Une réponse simple et souple

Concrètement, en indivision, les décisions se prennent le plus souvent au minimum à la majorité des deux tiers voire à l’unanimité. Ce qui, en pratique, notamment en cas de mésententes, peut très vite s’avérer lourd et bloquant. En société civile immobilière (SCI), la majorité peut suffire.

Pour la gestion au quotidien, même simplicité : en SCI, c’est le gérant qui décide. En indivision, il faut agir tous ensemble ou désigner un représentant des indivisaires pour signer les actes courants (assurances, abonnement à l’électricité, etc.).

Une solution stable et pérenne, conçue pour durer

Nul n’est tenu de rester dans l’indivision, autrement dit, si les indivisaires ne s’entendent pas pour liquider l’indivision à l’amiable, n’importe lequel d’entre eux peut saisir le tribunal et demander la vente forcée du bien ou un partage judiciaire.

La société civile immobilière (SCI), au contraire, vise le long terme et la stabilité patrimoniale. Constituée pour une durée qui peut aller jusqu’à 99 ans, renouvelable, elle est le plus souvent dissoute sur décision des associés prise à la majorité.

Un régime de taxation spécifique pour les SCI

La SCI échappe à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle opte pour ce régime fiscal, ce qui peut présenter un intérêt dans certains cas précis (récupération de la TVA en cas de réalisation de très gros travaux, par exemple).

Si elle n’opte pas à l’IS, les éventuels bénéfices tirés d’une location sont répartis entre les associés, selon leur quote-part, qui s’ils sont des personnes physiques agissant sur leur patrimoine privé, seront imposés individuellement à l'impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers.

Cette « transparence » fiscale de la SCI constitue l’un de ses avantages notamment en cas de déficits fonciers qui sont également transmis aux associés.

Des interdits à connaître

En aucun cas la SCI ne constitue une solution miracle à toutes vos problématiques immobilières. Parfois, elle est même à prohiber. Sachez par exemple que, comme son nom l’indique, la SCI doit avoir une activité civile, c’est-à-dire non-commerciale. Une SCI qui a une activité commerciale serait de plus soumise de plein droit à l’IS.

En immobilier, est donc interdit à la SCI l’achat dans le seul but de revendre, comme le font les marchands de biens.

De même, une SCI familiale ne peut en principe pas recourir à la location meublée, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux, car la location meublée est une activité commerciale. En effet, si la SCI réalise une activité industrielle et commerciale, alors elle sera passible de l’impôt sur les sociétés. Par exemple, si elle réalise une activité de loueur en meublé qui est considérée comme une activité commerciale, elle sera passible de l’impôt sur les sociétés sauf si le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Créer une SCI classique ou SCI familiale : quelles différences ?

Il existe plusieurs types de SCI, dont la SCI classique et la SCI familiale, souvent confondues. Pourtant, leur usage diffère.

• La SCI classique est la forme générale de SCI :

o Elle peut être constituée entre toute personne physique ou morale, qu’il y ait ou non un lien de parenté.
o Elle permet d’acheter, de gérer ou de transmettre un bien immobilier à plusieurs associés, souvent dans un objectif d’investissement locatif ou patrimonial.
o C’est une solution souple pour répartir les charges, organiser la gestion et éviter l’indivision.

• La SCI familiale est une sous-catégorie de la SCI classique :

o Elle repose sur le même fonctionnement, mais est constituée exclusivement entre membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, etc.).
o Elle est particulièrement adaptée à la transmission de patrimoine car elle permet d’anticiper une succession, de transmettre progressivement un bien immobilier tout en conservant le contrôle, ou encore de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de donation.

En résumé, la SCI familiale est une SCI classique à vocation patrimoniale et familiale. Le choix entre les 2 dépend des objectifs : simple gestion immobilière à plusieurs ou transmission optimisée au sein d’un cercle familial.

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Les statuts de la SCI

La première étape de la création d’une société civile immobilière (SCI) consiste à rédiger des statuts. L’élaboration des statuts constitue l’acte fondateur pour créer une SCI. Une étape cruciale qui doit particulièrement être soignée. À ce stade, le recours à un professionnel du droit est vivement conseillé.

Modèle de statuts de société civile immobilière standard ou libellé personnalisé : la loi laisse une grande liberté aux associés. Malgré tout, chaque clause doit être rédigée avec la plus grande attention.

NB : L’article 1835 du Code civil énumère les clauses à faire figurer dans les statuts.

Une fois signés par tous les associés, les statuts doivent faire l’objet d’une insertion dans un support d’annonces légales. Puis ils sont déposés au registre national des entreprises, par l’intermédiaire du guichet unique électronique des formalités d’entreprise, afin d’immatriculer la société. Le greffier procède alors à une insertion dans le BODACC. Une déclaration du ou des bénéficiaires effectifs de la SCI est également à réaliser, auprès du greffe.

Voici 4 interrogations à éclaircir avant de signer

Quel état civil et siège social choisir pour créer votre SCI ?

La SCI est désignée notamment par son nom, son siège social et sa durée. La dénomination sociale réclame un peu d'originalité afin d’éviter les confusions avec d'autres sociétés.

Son siège social doit être situé en France pour que la société soit de nationalité française et régie par la loi française. Il peut en principe être fixé au domicile du gérant ou d’un associé.

Quant à l’objet social de la SCI, il doit être civil. En effet, si la SCI réalise une activité industrielle et commerciale, alors elle sera passible de l’impôt sur les sociétés. Par exemple, si elle réalise une activité de loueur en meublé qui est considérée comme une activité commerciale, elle sera passible de l’impôt sur les sociétés sauf si le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Quelle durée de vie fixer pour votre société civile immobilière ?

La durée de votre société civile immobilière (SCI) ne peut pas dépasser 99 ans.

La pratique retient souvent la durée maximale de 99 ans, avec faculté de prorogation une ou plusieurs fois.

Il peut toujours être mis fin à la société avant son terme, par une décision des associés.

Comment constituer le capital de votre SCI ?

Pour constituer le capital, les associés peuvent faire des apports en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (un bien, par exemple immobilier).

Attention cependant. L’apport d’un bien immobilier à une SCI est considéré comme une vente, avec pour corollaire les conséquences habituelles : purge du droit de préemption urbain (mais non celui du locataire si le bien apporté est loué) ; taxation de la plus-value éventuelle ; formalité de publicité foncière. Un acte notarié doit être régularisé.

Devez-vous prévoir des clauses spécifiques ?

Certaines clauses requièrent une attention toute particulière et les conseils d’un professionnel du droit.

Dans le cadre d’une SCI de famille, par exemple, créée avec l’intention de donner des parts en démembrement, soignez les clauses relatives à la gérance (pouvoirs, révocation…) et à la répartition des droits de vote entre nus-propriétaires et usufruitiers.

Pensez aussi à intégrer une clause dite « d’agrément » sur-mesure si vous souhaitez donner aux associés le pouvoir de s’opposer à l’entrée dans la SCI de toute personne indésirable.

Avantages et inconvénient de la SCI

Voici une liste rapide des avantages et inconvénients d’une SCI.

Avantages

• Gestion simplifiée à plusieurs : évite les blocages liés à l’indivision.
• Transmission facilitée : idéale pour transmettre un patrimoine (notamment en SCI familiale).
• Optimisation fiscale : possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) selon les stratégies.
• Souplesse statutaire : les règles de fonctionnement sont définies librement dans les statuts.
• Protection du patrimoine personnel : seul le capital social est engagé, sauf faute de gestion.
• Stabilité dans la détention du bien : les parts sociales sont plus simples à céder qu’un bien indivis.

Inconvénients

• Formalités de création et de gestion : rédaction des statuts, assemblées, comptabilité…
• Frais : coûts de création, frais de notaire, éventuelle comptabilité professionnelle.
• Responsabilité illimitée des associés : chacun est responsable des dettes à proportion de ses parts.
• Moins de liberté d’usage : le bien est la propriété de la société, pas d’un seul associé.
• Imposition potentiellement lourde : à l’IS, les plus-values sont plus lourdement taxées à long terme.

Les contraintes de la SCI à ne pas sous-estimer

Toute société civile immobilière a l’obligation de réunir ses associés en assemblée générale (AG) au moins une fois par an. C’est elle qui, par exemple, décide de répartir d’éventuels bénéfices entre les associés. Les décisions des associés sont, en principe, prises en assemblées. Les statuts peuvent toutefois prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite.

La SCI familiale doit également tenir une comptabilité de trésorerie. Cependant, la SCI peut se retrouver à tenir une comptabilité alignée sur les règles de la comptabilité commerciale en application de réglementations particulières par exemple, lorsque la SCI est soumise à l’IS ou/et à la TVA ou lorsque l’un des associés de la SCI est une personne morale soumise à l’IS, même si la fiscalité de la SCI conserve le régime de l’IR ou encore lorsque la société dépasse certains seuils.

SCI et fiscalité : ce qu’il faut savoir rapidement

La fiscalité d’une SCI peut sembler complexe, mais elle joue un rôle central dans la gestion et la rentabilité de ce type de structure. Que vous optiez pour une imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS), chaque régime fiscal a ses implications en matière de charges, de plus-values et de transmission.

Avant de créer une SCI, il est donc essentiel de bien comprendre les conséquences fiscales de votre choix, afin d’optimiser votre stratégie patrimoniale ou locative.

Pour en savoir plus : La fiscalité de la SCI en 5 points

© Uni-médias – Dernière mise à jour Septembre 2025

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