Tout savoir sur la donation d'un bien immobilier
23/09/2025 - 3 min de lecture
Rubrique : Tendances
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Tout savoir sur la donation d'un bien immobilier
Pour toute donation portant sur un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire. Profitez-en pour faire le plein de conseils. Il existe au moins 4 techniques pour transmettre un bien. Les meilleures formules suivant votre situation personnelle et vos objectifs.
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Donation d’un bien immobilier : l’essentiel en 150 mots
- La donation de la nue-propriété permet de transmettre un bien ou des parts de SCI en conservant l’usufruit (usage et revenus), avec une fiscalité avantageuse.
- La donation temporaire d’usufruit donne l’usage du bien sur une durée limitée (3 à 10 ans), utile pour aider un proche tout en réduisant son IFI.
- La donation graduelle impose au bénéficiaire de conserver le bien et de le transmettre à un second donataire désigné.
- La donation résiduelle oblige seulement à transmettre ce qu’il reste au décès.
- La donation-partage d’un bien unique est impossible, sauf à passer par une SCI pour répartir des parts.
- On peut donner jusqu’à 100 000€ en argent par parent et par enfant tous les 15 ans.
- Pas d’âge limite pour une donation, tant que l’on est juridiquement capable.
- Les droits de donation varient selon le lien familial, avec des abattements spécifiques.
- Un acte notarié est obligatoire.
Pour plus de détails ou compléments, lisez l’article complet !
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Sommaire :
- 1 - La donation de la nue-propriété ou démembrement de propriété
- 2 - La donation temporaire d’usufruit
- 3 - La donation graduelle ou résiduelle
- 4- La donation-partage
- FAQ - Donation immobilière : nos réponses à vos questions
- Exonération temporaire pour les donations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026
Comment faire la donation d’un bien immobilier ? À côté de la rédaction d’un testament, vous disposez de plusieurs outils pour gratifier vos proches de votre vivant.
À lire également : Comment gérer un bien en indivision
1 - La donation de la nue-propriété ou démembrement de propriété
Cette forme de donation vous permet de transmettre la nue-propriété (la propriété sans l’usage) d’un bien immobilier ou de parts d’une société civile immobilière (SCI), dans des conditions fiscales avantageuses, tout en vous en réservant l’usufruit (droit de jouissance).
Ainsi vous conservez la possibilité d’habiter ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus. En revanche, vous ne pouvez pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
Votre donataire (le bénéficiaire du don), lui, n’acquiert la pleine propriété du bien ou des parts de SCI reçues qu’après votre décès et ce, sans fiscalité.
La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut faciliter la transmission de biens immobiliers entre parents et enfants, mais également entre concubins et partenaires de Pacs.
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2- La donation temporaire d’usufruit
Ici vous gardez la nue-propriété d’un bien immobilier et vous en donnez l’usufruit.
L’objectif : favoriser l’un de vos proches en lui permettant de se loger ou de percevoir des revenus réguliers.
Consentie sur une période limitée (entre 3 et 10 ans généralement) elle vous permet, par exemple, d’aider le temps de ses études, un enfant majeur fiscalement indépendant, tout en allégeant votre imposition.
La réglementation fiscale prévoit en effet qu’en cas de démembrement conventionnel, seul l’usufruitier déclare le bien dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
3- La donation graduelle ou résiduelle
Grâce à ces modes de donation, vous transmettez un bien immobilier à un premier bénéficiaire, tenu ensuite de le transmettre au(x) donataire(s) de votre choix, désigné(s) dans l’acte notarié.
Deux options possibles :
- La donation graduelle : particulièrement adaptée lorsqu'il s'agit de garder un bien immobilier dans la famille, elle impose au donataire de conserver le bien et de le transmettre à son tour, sans possibilité de le vendre.
- La donation résiduelle : beaucoup moins contraignante que la précédente, elle oblige uniquement votre donataire à transmettre à son décès les sommes éventuelles restant de la donation reçue.
4- La donation-partage
La donation-partage d’un bien immobilier unique entre plusieurs personnes (indivision) n’est pas acceptée par la loi.
Autrement dit, une telle donation doit porter sur autant de biens que de donataires (minimum deux), ce qui implique la détention d’un patrimoine immobilier adapté !
La parade en présence d’un seul bien ? Dans un premier temps, apporter celui-ci à une société civile immobilière (SCI) familiale et dans un second, seulement, procéder à la donation-partage en répartissant les parts sociales entre vos donataires.
Des frais s’appliquent sur l’apport d’un bien immobilier à une SCI. Ils représentent de 7 à 8% de sa valeur* auxquels s’ajoute éventuellement une taxe sur plus-value réalisée (différence entre le prix d’achat et de revente).
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FAQ - Donation immobilière : nos réponses à vos questions
La donation d’argent d’un parent pour un achat immobilier est-elle possible ?
Oui, la donation d’argent peu importe l’usage qui en est fait est tout à fait possible. Pour une donation parent / enfant, il existe une exonération des droits de donation de 100 000 € par un même parent pour un même enfant, l’abattement s’applique sur une période de 15 ans.
Par exemple, vous êtes un couple avec 2 enfants, chaque enfant peut bénéficier d'un abattement de 100 000€ pour chacun de vous. Soit un maximum de 200 000€ par enfant et de 400 000€ pour les 2 enfants.
Quel est l’âge limite pour une donation ?
En France, il n'y a pas d'âge limite pour faire une donation et bénéficier des abattements de droit commun, que vous soyez le donateur ou le bénéficiaire. Vous pouvez faire une donation à tout âge, tant que vous êtes capable juridiquement de le faire.
À lire également : Faire un don après 80 ans : la bonne stratégie fiscale pour organiser votre succession
Peut-on faire une donation d’un bien immobilier à son fils / sa fille ?
Il est possible de donner un bien immobilier à un enfant. Cela peut être fait sous forme de donation « en pleine propriété », où vous donnez la totalité du bien, ou sous forme de donation « en nue-propriété », où vous donnez le bien mais conservez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus.
Exonération temporaire pour les donations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.
Les donations en pleine propriété de sommes d’argent effectuées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 bénéficient d’une exonération temporaire des droits de donation, sous réserve qu’elles soient consenties dans un cadre familial et que les fonds soient affectés, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant la donation, à l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique réalisés dans la résidence principale du donataire.
Cette mesure concerne les donations faites au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence de descendance, d’un neveu ou d’une nièce.
L’exonération ne peut être cumulée avec certains autres dispositifs (par exemple : « MaPrimeRénov’ »), mais elle demeure compatible avec les abattements de droit commun.
Les montants exonérés s’inscrivent dans une double limite : 100 000€ par donateur et par donataire, et 300 000€ au total par donataire.
Exemple : Un enfant peut recevoir 100 000€ de chacun de ses parents et 100 000€ de l’un de ses grands-parents, lui permettant ainsi de cumuler jusqu’à 300 000€ de dons exonérés, sous réserve du respect de toutes les conditions d’affectation requises.
Quels sont les frais de notaire lors d’une donation de bien immobilier ?
Il peut exister différents frais de notaire applicables lors d’une donation : retrouvez ici les différents barèmes.
Quels sont les frais de donation de son vivant pour un bien immobilier ?
Les frais lors d'une donation de son vivant d'un bien immobilier en France sont principalement constitués par les droits de donation, qui sont des impôts à verser à l'administration fiscale. Le taux du barème des droits de donation s’appliquent sur la partie du montant de la donation qui reste après la déduction des abattements existants selon le lien de parenté.
Les tarifs des droits de donation dépendent du lien de parenté ou d’alliance entre le bénéficiaire et le donateur. Vous pouvez les consulter notamment sur le site service.public.fr.
Est-ce obligatoire de rédiger un acte de donation d'un bien immobilier ?
Oui, un acte de donation d'un bien immobilier est obligatoire et doit être fait devant un notaire pour être légalement valide.
À lire également : Tout savoir sur la rédaction d'un testament : notaire, prix, exemple
© Uni-médias – Dernière mise à jour Septembre 2025
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