Louer en meublé : similitudes et différences entre les statuts de LMP et LMNP

Sommaire :

• LMNP et LMP : les conditions à respecter en tant que loueur de meublé
• Quelle fiscalité selon la location meublée (LMNP ou LMP) ?
   

Point commun des régimes LMP (location meublée professionnelle) et LMNP (location meublée non professionnelle) : tous 2 vous permettent de vous constituer un patrimoine immobilier dans un cadre juridique et fiscal avantageux. En revanche, ils ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs.

LMNP et LMP : les conditions à respecter en tant que loueur de meublé

Montant des revenus locatifs : une différence entre LMNP et LMP

• En LMNP : Pour être en loueur meublé non professionnel, les revenus locatifs perçus par l'activité de Loueur en meublé non professionnel doivent être inférieurs à 23 000€ par an, OU ne doivent pas excéder le total des revenus professionnels du foyer fiscal.

• En LMP : Pour être en loueur de meublé professionnel, plusieurs conditions doivent être respectées et cumulées. Le foyer fiscal doit générer plus de 23 000€ TTC de recettes annuelles grâce à cette activité, ET ces recettes doivent excéder tous les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
  

Mêmes obligations du bailleur d’une location meublée (LMNP ou LMP)

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, en tant que bailleur d’une location meublée (comme pour une location nue), vous êtes obligé d’utiliser un bail type auquel doit être annexée une notice d’informations reprenant les droits et les devoirs de chaque partie : locataire et propriétaire.

Vous devez aussi fournir au locataire un dossier de diagnostic technique à jour et complet, comprenant :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les biens construits avant le 1er janvier 1949,
• l’état des installations de gaz et d’électricité si elles ont de plus de 15 ans,
• ainsi que l’état des risques et pollutions (ERP) dans les zones déterminées par arrêté préfectoral.

Équipement d’un mobilier d’une location meublée

Aucune différence entre LMP et LMNP : les locations meublées doivent, lorsqu’elles sont occupées à titre de résidence principale, être équipées d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Elles doivent notamment proposer une literie comprenant couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges et des luminaires (liste du mobilier fixée par le décret du 31 juillet 2015, n°2015-981).

Durée du bail : aucune différence entre LMP et LMNP

La durée du bail est limitée à 12 mois, voire à 9 mois si le locataire est un étudiant.

À l’échéance du bail, si aucune des 2 parties ne se manifeste, ce dernier est reconduit tacitement pour 12 mois.

Le locataire peut à tout moment mettre fin au bail en respectant un préavis d’un mois.

De votre côté, en tant que bailleur, vous pouvez donner congés pour la date d’échéance de bail sauf si vous pouvez invoquer l’un des trois motifs légaux suivants :

• congé pour vente,
• reprise pour habiter ou pour loger un proche parent,
• motif légitime et sérieux (impayé, défaut d’assurance, dégradations…).

Charges locatives d’une location meublée

Aucune différence fondamentale entre les 2 statuts de loueur meublé (LMNP et LMP), elles sont récupérables auprès du locataire de deux façons :

• Soit par forfait sur la base des charges locatives avec un chiffrage réaliste, dont le montant et la périodicité sont précisés dans votre bail ;
• Soit au « réel » avec le versement de provisions pour charges qui sera par la suite régularisé.

Loyers d’une location meublée

Les loyers des locations meublées sont souvent de 20 à 30% supérieurs à ceux des logements loués nus.

Attention toutefois, il se peut que certaines villes, telles que Paris ou Lille, choisissent d’appliquer l’encadrement des loyers comme la loi ELAN leur en donne la possibilité. Si c’est le cas, la location meublée devra alors se conformer à cette obligation locale. Renseignez-vous !

LMNP et LMP : quelle fiscalité selon la location meublée ?

Les statuts de LMP ou LMNP relèvent du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

• Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an vous êtes soumis au régime dit « micro-BIC » sauf si vous décidez d’opter pour le régime d'imposition dit « de bénéfice réel ».
• Si vous revenus dépassent le montant de 77 700 € vous êtes de plein droit soumis au régime d’imposition dit « de bénéfice réel ».

En statut de LMP, il est possible d’imputer les déficits retirés de l’activité de location sur le revenu global du foyer sans limitation de montant, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Autre dissemblance notable : l’assujettissement des locations meublées à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans le cadre du LMNP tandis que celles soumises au statut de LMP en sont exonérées à certaines conditions.

Vos revenus en LMNP ou LMP bénéficient-ils d’une réduction d’impôt ?

Non, la location meublée sous le statut du LMP ou LMNP n’est pas un dispositif offrant une réduction d’impôt.

En cas de revente LMNP ou LMP : qu’en est-il de l’imposition de la plus-value immobilière ?

Tout dépend de votre statut de loueur meublé.

• En professionnel (LMP) : une exonération totale ou partielle de l’imposition à l’impôt sur le revenu de votre plus-value est possible :
  • Elle sera totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000€ hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession et que votre activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
  • L’exonération sera partielle dans le cas où vos recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€ (HT) au cours des 2 dernières années.
• En non professionnel (LMNP) : la plus-value est taxée selon le barème des plus-values immobilières classique. La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Votre opération en location meublée est-elle comptabilisée dans l’assiette de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

• En LMP : sous conditions, les immeubles loués meublés sous le régime LMP peuvent être considérés comme des biens professionnels, leur valeur étant alors exclue de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• En LMNP : les immeubles loués meublés sous le régime LMNP entrent dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière.
  
  

© Uni-médias – Dernière mise à jour Octobre 2025

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